浑水做空贝壳多宗罪一一拆解

浑水做空贝壳多宗罪一一拆解

　　多肉植物组合,多肉巴,春萌多肉昨天浑水发布了针对贝壳的沽空报告。报告声称贝壳财务造假，新房总交易额（GTV ）夸大了126%以上，并将其其二、三季度佣金收入增加了约 77%-96%，存量房交易额被夸大33%。

　　浑水指出，贝壳向投资者报告的交易量、店铺数量和代理数量与从贝壳平台数月数据收集程序中的交易数据存在巨大差异。通过对贝壳门店的主要尽职调查，对调查结果进行了抽查，证实了这些差异。此外，浑水表示发现了大规模欺诈行为，包括一项看似旨在掩盖欺诈性收入的虚假收购。通过实地调研发现了幽灵店、克隆店和通过关联经纪公司往返现金以增加收入的秘密计划。和瑞幸咖啡一样，这是一家存在大量欺诈行为的真实企业。

　　从今年十月开始，贝壳的坏消息就接踵而至，一直处于阴霾。先是裁员数百名员工，之后又出现大幅度关店，第三季度营收下滑并亏损17个亿，如今又遭遇做空。

　　再结合贝壳今年股价的跌势，缩水近8成，可以看出目前所面临的困难以及行业风向。

　　贝壳是靠楼市吃饭的。房地产市场处于下行通道，尤其在一线城市，低迷态势还没能缓解。根据克尔瑞的数据，前三季度国内累计土地成交面积大幅下滑，金额同比下降8%，第三季度更为严重，最严重的一线月份，整体土地市场成交的溢价率降到了3.9%的历史低位。

　　这对以二手房和新房交易为主营业务的贝壳冲击颇大，政策转型下，中介市场也面临深度调整。肥肉在以肉眼可见的速度急速缩小，但入局的玩家太多了，除了传统中介品牌和贝壳、安居客平台类公司，互联网巨头下海抢食，不少地方还相继推出官方平台，掀起“去中介化”的浪头。

　　行业如此，再加上灵魂舵手左晖的离开，贝壳内部在高层博弈、战略决策、利益资源分配等方面都承受巨动。僧多肉少，压力山大，之前扩张有多猛，现在裁员闭店就有多剧烈，贝壳收缩规模成为没有办法的办法。

　　简单回顾下贝壳三季度的财报。尽管出现业绩下滑，但得益于行业沉淀和技术精耕，贝壳的表现仍优于市场整体情况。根据数据，第三季度全国二手房市场GTV同比下降41.6%，全国新房商品房市场GTV同比下降14.1%。同期贝壳二手房交易和新房交易的GTV都明显低于市场跌幅，同比下降幅度分别为36.8%和2.5%。

　　第三季度贝壳亏损超过17亿元，剔除股权激励等调整后还是亏损了8.88亿元。毛利率连续三个季度下降到15.2%，环比下滑7个百分点。

　　浑水确实是挑了一个风卷残云的时间点。这也符合浑水的一贯作风。主要以财务造假的罪名打击公司，叠加行业下行风险，有些机构出现避险离场或者大规模减仓等操作。

　　过去十年浑水做空了十几家中概股，早年其实质量蛮高的，但近几年不靠谱的程度呈上升趋势。

　　浑水指出的幽灵门店和克隆门店，文中有几个例子，比如在线上是有交易量和存在的一家南昌门店，走访人员去实地考察时发现竟然是关门的。还有线上两家廊坊门店在线下实际是一家，多个平台上活跃店铺只存在一个实体商铺。由于门店数量和代理数与公司收入息息相关，意味着收入的夸大。

　　个人认为虚假门店可能是存在的，毕竟处于行业动荡期，刚刚前面我也提到了裁员和关店的现象。只是浑水取样数量不大，毕竟贝壳北京上海等一线城市作为主战场，浑水的实例说明性不算太强。

　　浑水编写了一个程序来收集贝壳平台上的交易数据，然后通过实地采访、实地考察和实体店检查等方式，对结果进行抽查。这一方面我没有抓取数据的经验，不过通常数据需要交叉验证，浑水自己的数据缺乏一个三方的数据来支持，只统计成交的房产套数，然后用该城市的平均房价来乘，存在较大偏差，可信度大打折扣。

　　浑水还指出贝壳存在虚假收购，用虚假交易向股东转移资金，并烧掉不存在的现金余额。这是公司财务造假常用的手段之一。文中提到两个例子：

　　第一个是贝壳2019年对中环互联的收购价格，贝壳通过一个可能受控制的中间机构进行收购，夸大了收购标的的价值，并以此消耗掉虚假的现金。

　　第二个收购是贝壳斥资80亿元人民币收购了家居装修服务提供商圣都装饰。然而，圣都装饰仅在几个省份运营，许多分支是2021年设立的。作为可比较的对象，东易日盛装饰集团，是一家上市公司，该公司在30个省市开展业务。2021年6月，大约在贝壳宣布收购圣都时，东易日盛的市值为25亿元人民币。圣都大约营收50亿，利润2亿，80亿的收购价格确实不便宜。

　　贝壳回应确保财报数据的真实性和规范性，欢迎各种调查，但坚决任何机构的恶意做空行为。

　　声明中指出浑水因为不了解中国房产市场，缺乏对贝壳业务的基本认知和三张报表的正确解读。为保证投资者权益和不受错误信息引导，贝壳将在24小时内针对报告内容逐一拆解回复。