7宗！104亿！狼多肉少上半年东莞上演“土拍狂想曲”

7宗！104亿！狼多肉少上半年东莞上演“土拍狂想曲”

　　多肉之类,人字花多肉,娃娃家家多肉。东莞作为唯一夹在两个一线城市之间的都市，随着产业升级的逐步完善，对房企有极大诱惑力，还有数十家品牌房企在场外等待合适机会进莞，场内众多品牌房企也希望通过多拿地，抢占更大市场份额。

　　对于品牌房企的野望来说，东莞2019上半年成功交易的7宗商住地只是杯水车薪。

　　据房掌柜统计，2019上半年东莞成功出让商住地共计7宗，占地面积约31.16万㎡，建筑面积102.29万㎡，累计出让金超过104亿，同比2018上半年增加22.2亿元，创出历史新高。

　　2016-2018的上半年，东莞商住地分别成交了29.47万㎡、7.31万㎡、20.12万㎡。相比较之下，2019年上半年商住地成交同样创出了近4年的新高。

　　所有成功出让商住地里，直接计算的话，单价最贵的是中海拿下的万江商住地，地块占地面积25534.59㎡，成交价14.3786亿元，成交楼面价16089元/㎡。若剔除配建再计算，则鹏瑞拿下的南城地块最贵，楼面单价已经去到21712元/㎡；单价最便宜的是时代拍下的中堂商住地，占地22450.73㎡仅需6.18亿元，楼面价9176元/㎡。

　　根据房掌柜统计的建筑面积和总出让金，可计算出东莞2019上半年成交商住地楼面价约为10167元/㎡。对比2018年上半年楼面均价11722元/㎡，2018全年成交商住地均价10282.35元/㎡，表面上看地价稳中有降。

　　实际上，若考虑到商业比例、土地附带条件和地块位置的影响，2019上半年东莞住宅项目土地成本仍然在不断上涨中。中海万江地块、时代中堂地块的商业计容面积都占到总计容的30%，鹏瑞南城地块商业计容甚至要占到总计容面积的70%。若放在2018年末，这些高商业比例的项目都躲不过流拍的命运。

　　深夜抢拍、秒拍、独家秀、提前锁定...东莞上半年的土拍怪现象层出不穷，不少现象被认为全国独一份，开了全国先河！

　　例如：沙田镇福禄沙村商住地，距离最终竞价还有17天，6房企突然开展报价大战，每次加价1亿，8轮竞价即突破最高限价，竞自持商业年限环节疾如雷电般完成了19轮竞价，该宗地块从开始报价到确定赢家全程仅用24秒！

　　又如：南城西平商住地，距离最后的竞拍时间还有2天，深夜买家独家秀约8分钟，出价29轮，将地块顶入最高价“23.6亿元 +自持面积100%”提前锁定了地块。

　　除沙田和南城地块外，万江、望牛墩地块也出现了雷同的情况，寮步地块更因众多房企在深夜同一时间报价，导致系统出错出现自持8万年的怪现象，不得不中止出让。

　　东莞土拍的怪现象，更引来了数波新规。在禁止深夜报价之后，东莞专门出台了“终次报价”新规。以后，价高手快未必拿到东莞地，最终赢家可能靠的是缘分。

　　提前锁定地块，无疑怕的就是别人争。东莞土拍的“怪现象”也侧面透露出一个事实——东莞这座位于粤港澳大湾区、且有产业支撑的城市已经成为兵家必争之地。

　　在大湾区规划下，东莞的城市价值提升，国内各大房企抢滩东莞，不少房企不惜高价，战略性拿地。2019上半年，就有首创置业和鹏瑞两家房企通过招牌挂顶价拿地，成功登陆东莞市场。

　　据悉，过去3年，新进东莞市场的品牌房企超过40家，还有更多的房企走在进莞的道路上。至少包括：华发、禹洲、中粮、东原、金科、荣盛、雅居乐、绿城、弘阳、富力、东亚新华、北辰、越秀、电建等。

　　东莞拿地不仅呈现成本高，而且往往“狼多肉少”。例如：上半年拍卖的万江新城中心商住地，总计吸引29家房企报名参拍，其中27家房企竞价混战了62轮。

　　另外，值得关注的是，随着东莞轨道和区域发展的快速推进，东莞并非只有一个中心，将迎来城市扁平化和分圈时代，众多中心齐头并进，不再存在“偏僻地块”，不同的地块受不同房企青睐，例如上半年中堂地块和沙田地块一样抢破头。

　　拿地是房地产开发环节中的第一环，也是做项目的基础，没有地就等于做饭没米下锅，东莞本土房企2019上半年在住宅用地招拍挂市场，受限于品牌、资金实力等因素依旧无一斩获，正在逐渐退出历史舞台。

　　2019上半年，东莞招拍挂累计出让商务金融用地6宗，占地约10万㎡，莞非实业、怡昌实业、东莞农商行、保利、麻涌民投各有所获，累计成交建面达到39.8万㎡，成交总金额13.56亿元，平均楼面价约3406元/㎡。

　　值得一提的是，莞非实业、怡昌实业、东莞农商行3家所获得的4宗地块都是定向出让，所以价格稍低，直接拖低了整个商服地出让的均价。

　　南城地块和麻涌地块都经过了正儿八经的竞价，其中南城地块吸引4房企竞价16轮，成交楼面价7866元/㎡；麻涌地块吸引3房企竞价13轮，成交楼面价2831元/㎡。

　　自2017年10月东莞下发《关于加强商业办公类建筑项目管理的通知 (试行)》文件，禁止“商改住”以来，东莞写字楼和商铺库存去化慢，东莞商服地和高比例商业的商住地都一度走向低迷。

　　随着试行文件有效期限过半，东莞城市发展进入新一阶段，东莞商服地吸引力有逐渐复苏的迹象。

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